Tamkarum

1. Állami bérlakás

Nyugat-Európában* jellemzően a lakások 15-20-25%-a állami bérlakás, amelyet szociális alapon próbálnak elosztani az igénylők között.

A rendszer nem lehet sokkal jobb, mint a 80-as évek magyar rendszere- legfeljebb annyival, hogy náluk nem kell párt-alapszervezetektől szb. titkároktól ajánlás hozzá. Elérhető tanulmányok szerint az egyszer ide beköltözők az alacsony lakbérek miatt nem akarnak kiköltözni , sok nagyvárosban migrációs enklávék is vannak egyes állami lakótelepeken (lást a Párizsban autók ezreit  gyújtogató színes bőrű csuklyás fiatalkorú bandákat pár éve).

Az állami bérlakások rendszere segíti azt, hogy a túlnyomóan magántulajdonú és a spekuláció miatt magas árakkal jellemezhető negyedekben is együtt tudjanak élni a különböző, normális társadalmi rétegek. Ezek nélkül tanár, bolti dolgozó pl. nem tudna ott megmaradni New York egyes negyedeiben. 

Szakszóval ez tudja gátolni az ilyen negyedek teljes dzsentrifikálódását.

Nálunk az alap-probléma az, hogy a dolgozó, de csak nettó 80-100 ezer Ft-ot kereső fiatalok számára elérhetetlen a lakás megvásárlása családi indító lökés nélkül. Olyan rendszerre szükség lenne, ahol dolgozó, de legfeljebb közepes keresetű fiatalok számára bérelhető lakásokat kínálnak-mérsékelt lakbéren.

Az elmúlt 45 éven végigtekintve a legnagyobb kisemmizésben a mai fiatalabbaknak volt (és van) része.

1970- tól nagy számban kaptak panel-lakást olcsón a városiak, majd 1982-tők olcsó hitellel és építőanyaggal lehetett kalákában családi és társasházat építeni. Ráadásul jelképes  áron kiosztották a korábbi tanácsi lakásokat a 90-es években azoknak, akik addig névleges lakbért fizetve abban laktak (mert 1948-ban nekik utalta ki a Rákosi rendszer)

A másik oldalon a privatizált városi lakások jelentős hányada eleve lerobbanásra van ítélve, mivel a lakók csak kisebb hányaduk esetében vállalkoznak az alapos felújításra. Ezért sarokpont annak elvi elfogadása, hogy egy társasház 50-60 éves életszakaszában célszerű legalább 5-10 év olyan állami kézben, amelyik alaposan felújítja az épület egészét (hogy épület akkor is jól működjön, ha ezt követően akár 20-25 évig alig költenek rá).

Kivétel ez alól azok a házak, lakótömbök, ahol a magán tulajdonosok időben elvégzik a felújítást. (pl Andrássy út környéke vagy Pasaréti társasházak)

Szerintem az állami bérlakások szokásos alaphibáját nagyrészt ki lehet küszöbölni:

• ha munkavállaláshoz kötjük nem csak a beköltözést, hanem a későbbi bent maradást is.
• Ráadásul előre meghirdetjük, hogy 5-10 év után kedvezménnyel meg lehet venni a lakást.
• fontos kritérium, hogy csak fiatalok jussanak csak az állami bérlakás lehetőségéhez.

Nehéz objektív kritériumokat felállítani arra, hogy melyik város mekkora összegben kapjon forrást ma magánlakások felvásárlására, és felújítására. Pénzügyi logika alapján arra tennék javaslatot, hogy az iparűzési adótól függjön az, hogy mekkora forrást kap erre az adott város. Azaz az iparűzési adó ¼ -e arra lenne fordítható, hogy a város többlakásos épületekben lakásokat vásároljon és azokat adja bérbe a városban lakó, dolgozó fiatalok részére.

A javasolt rendszer feltételei

• 5 éves adott városban lakás
• 2 év munkaviszony,
• meghatározott életkor(születési év)

Célszerű éves állami lakásvásárlás: 15 ezer db/városi lakás az első 10 évben. ezt követően pedig évi 8 ezer lakás.

Az évi 15 ezer db elegendő a városokban (és is az agglomerációjukban) élő fiatalok két korosztálya esetében az ésszerű lakásigény a 1/4- ének a kielégítéséhez.

Az ¼-es bérlő-arány azért várható, mert a fiatalok kb. harmada átlag felett keres majd, vagy tizedük nyugaton van(lesz) és 30-40%-uk örökség, szülői segítség miatt nincs ilyesmire ráutalva. És sajnos a vagy hatoduk nem dolgozik, nincs képesítése stb.

Levezetés

120 ezres adott korosztályból több éve a városokban élők száma kb. 80 ezer- azaz elvileg 35 ezer pár esetében jelentkezhet lakásigény**. A várható igény ennek becslésem szerint ennek a negyede lesz- azaz 8 ezer pár lakásigénye egy korosztályra.

Ha évenként 15 ezer lakást vesznek, az lehetőséget ad arra, hogy évente több új jogosultat fogadjanak be, mint egy évjárat. Erre szükség lenne, hogy az első 3 évben kialakuló várólisták fokozatosan megszűnjenek. Emellett az első 5-6 évben komoly feszültségek forrása lehet, hogy a fiatalok nagyobbik hányada (pl. 2016-ben a 30 éves kor felettiek) ki lenne zárva a rendszerből.

A 10-dik évtől már elegendő évi 8 ezer lakás állami felvásárlása.

Javasolt lakbér

a/ Eleve fizetni kell a adott ház közös költségét (ez 8-15 ezer Ft körül szokott lenni, elvileg valamekkora felújítási alapképzés is benne szokott lenne.

b/eleve fizetni kell a közüzemi díjakt (megfontolandó az előre fizetős kártyás rendszer alkalmazása minél szélesebb körben).

c/ Az adott épület komplett renoválásához felvett hosszú lejáratú (15-20 éves) hitel  adósságszolgálata (ez kb 15-20 ezer Ft).

Lévén, hogy valószínűleg inkább 3-4 mó Ft felújítási költség esik majd egy lakásra.

d/ Ezt követően kell eldönteni, hogy mekkora legyen a lakbér. Mivel nem vastag pénztárcájú rétegről van szó, szerintem havi 10-20 ezer Ft körül lehetne a valós lakbér.

Esetleg kombinálva. Alacsony lenne a lakbér (pl csak 10 ezer Ft), ha a későbbi megvásárlásához felhasználható takarékszámlára legalább ekkora összeget havonta elhelyez a bérlő.

Indítás

5 évjáratra az indulás évében (mondjuk 2016-ban) a 26-30 év közöttiek jelentkezhetnének bérlőként (pár esetén legalább az egyiküknek kellene ebben az évben születnie).

Későbbi bővítés

1. év (2017) az akkor 26 évesek számára is a bérleti lehetőség megadása-
2. év (2018) az akkor 26 évesek számára is a bérleti lehetőség megadása és így tovább

A 10-dik évben (2026-ban) így az akkor 26-40 év közöttiek lehetnének jogosultak.

A bérelt lakás megvásárlásának a lehetősége.

Mivel egy korosztályból 8 ezer igénylőt lehet várni, az első 2-3 évben az igénylők száma még meghaladná az állam által addig megvásárolt lakások számát (30-45 ezer db). Ezért az első években szigorúbb feltételekkel kell szabni ill és számolni kell „várólisták” kialakulásával. Az 4.-5. években ez már feloldható az addigra adódó 70-80 ezres állami lakásszám alapján.

A rendszer ezáltal ösztönözne arra, hogy a fiatalok takarékosan gazdálkodjanak, vigyázzanak a lakásra. A vásárláskor legfeljebb a piaci ár harmadát kellene elkérni. A vételár lehetne ennél alacsonyabb egyes esetekben- annak függvényében, hogy hány gyereket neveltnek (neveltek fel) és hány évet dolgoztak le a lakás bérbevétel óta.

Költségvetési hatások

Az évi 15 ezer lakás éves megvásárlása 180 mrd Ft-ot igényelne(első 10 év).

A felújításuk önfinanszírozó lenne (a bérlők törlesztenék ennek a hitelét).

A másikoldalon bevételek adódnak abból, hogy

• - Kevesebben mennek nyugatra
• - A megvett lakások felújítása adót hozna.
• - nettó lakbérbevétel is adódna (bár nem sok)
• - a 11-dik évtől a lakások nagyobb részét (a modellemben a 4/5-ét)  eladják (az árának a 25-30%-áért).

A fenti többletek összessége révén a 10-12-dik évtől a rendszer önfinanszírozó: az akkor évi 8 ezer lakás felvásárlásának a kiadását már fedezik a többlet adó bevételek- elsősorban azok, amelyek a nyugatról hazatérők többlet-adói révén adódnak (akkor ez számításaim szerint évi 200-250 mrd Ft-ot elérő összeg lehet).

Egyebek

A rendszert kiegészíthetné egy információs adatbázis a lakást bérlőkről. Aki rongálja a lakást, zavar más lakókat stb., az felkerülne egy országos listára- és 3-5 évig nem bérelhetne ilyen állami lakást. Mi több a magánlakások kiadásánál is megjelenne a neve mellett pár évig, hogy ő nem a legideálisabb bérlő.

Kiegészítési lehetőség.

Amelyik városok megengedhetik, akkor a küldő és a fogadó város közösen is összeadhatnák a lakás megvásárlásához szükséges összeget- akár még úgy is, hogy a lakás a küldő város tulajdonában legyen, pl Nyíregyháza veszi a lakás Győrben, ahol a nyíregyházáról eltávozó és Győrben dolgozó fiatalnak adják bérbe a lakást

   2. Magán bérlakás piac kiépítése

A mai európai társadalomban a lakásigényeknek a 10-20% átmeneti jellegű – az élethelyzet (egyetemi tanulmány, válás, összeköltözés, munkavállalás más városban stb.) miatt. Azaz olyan, ami miatt nem érdemes lakást vásárolni. Még akkor sem, ha erre az illetőnek lenne pénze.

Magyarországon mindössze 110 ezer magán bérlakás van a statisztikák szerint. Ezzel nagyjából arányban van az, hogy 15-20 mrd Ft körüli az ilyen lakások utáni lakbér-jövedelmek utáni szja befizetés.

Magán bérlakás: megújított rendszert

Az ausztrál magán bérlakás rendszer sok elemének az átvétele megfontolandó. Itt a tulajdonossal elvileg nem találkozik a bérlő, hanem pályázatot ad a közvetítőnek- az alapján a tulajdonos dönt.

Az ingatlanügynök  (a property manager) veszi át a bérbeadáskor a fő szerepet. Ő számol el a bérlővel, neki adják vissza a lakást. Vizsgálandó, hogy alacsonyabb lakásárszint mellett Magyarországon ez (vagy ennek egyes részelemei) működőképesek-e .

Megfontolandó, hogy be lehet-e olyan szabályozási elemeket építeni, amelyek a lakbérek túl nagy kilengéseit tompítani képesek (mint pl a 2015 évi  radikális lakbér-emelés Budapesten )

Az új magyar rendszer egyik fontos eleme lehet a bérlők ill. a bérbeadók korábbi lakásbérlési múltja. Ha voltak problémák az adott személynél, akkor nem adják ki a lakást. 

Fontos a gyors, zökkenőmente kilakoltatás lehetősége. Ma ugyanis nálunk sokan ezért nem engedik a bérlő bejelentkezését a lakásba.

Javítási garancialap működtetése

Ebből finanszírozni lehetne e bérlés folyamán beálló károk javításának egy részét ( amennyiben nem tudatos rongálásról vagy gondatlanságról van szó)..

Feltétlenül limiteket kellene szabni arra, hogy mi az, ami még bekerülhet a rendszerbe (pl nem vizesedik a fal, zárnak az ablakok, működik a fűtés, nem nagyon zajos vagy füstös a környék stb.) stb.

Békéltető testület működtetése javasolt.

Adózási könnyítést

Ma a teljes bérleti díjat az APEH jövedelemnek értékeli és az adóalapnak számít. Holott a bevétel nagyobb hányada amortizáció, amelyet piaci alapú szabályozás esetén sehol sem terhel adó.

A mai rendszer helyett az javasolható, hogy diktált kulcsok alapján, önbevallással vonja le az amortizációt a tulajdonos a beszedett lakbér után. Csak az efölött megmaradó hányad számítana jövedelemnek és lenne adóval terhelhető (szja). A javasolható egységes amortizációs kulcs 6% (esetleg bútorozott lakás esetében 7-%). Célszerű lenne, hogy helyi bevétel legyen a lakbérek utáni szja. Továbbá a lakások és gépjárművek átírása esetén fizetett illetékek újra teljes mértékben a önkormányzatok bevételei legyenek,

Egy példa az szja-ra

Egy 60 m2-es panel bérleti díja mondjuk ma 80 ezer Ft/hó. Az ilyen lakás esetében az új építés fajlagos önköltsége ma, 180 ezer Ft/m2 árral számolva 10,8 mó Ft. Ez 6%-os amortizációs kulcs esetén havi 54 ezer Ft-ot ad. Így jövedelemnek csak az efölötti érték tekinthető, 26 ezer Ft/hó. Ennek adója 15% szja mellett havi 3,9 ezer Ft.

Fiataloknak:  kedvezménnyel

Javasolható, hogy bizonyos korhatárig a munkaadó költségként elszámolhassa  a fiatal dolgozója által bérelt lakás után fizetett díjat (ha azt közvetlenül ő utalja a lakás kiadójának). Pl. havi 40 ezer Ft-ig a 40 év alattiak esetén indokolt lenne egy ilyen lehetőség megadása. Ez a ma be nem jelentett lakásbérlések bevallására is ösztönözne.

Várható hatások

A fenti rendszer beindulás estén akár a 3-szorosára (300 ezerre) is felemelkedhet pár éven belül a bérelt magánlakások száma. A piaci kínálat erősödne, ami érezhetően kontrollálná a lakbérek szintjét. Ott, ahol ma munkaerőhiány van (pl Nyugat Dunántúl) a kiadott lakások számának a növekedése egyben a munkára hajlandók számának a növekedését is segítené- javítva a termelő-,szolgáltató szektor lehetőségeit.

Amennyiben az amortizációs könnyítést 3-4 évig csak az újszerű állapotra feljavított lakások esetében adnák meg, akkor erőteljes felújítási tevékenység várható, jelentős munkahely teremtéssel és adóbevétellel.

Esetleges árkontroll

Ebbe a rendszerbe beépíthető lenne, hogy a lakbérek szintjének a jelentős változtatása valamilyen lakáspiaci szervezet engedélyhez legyen kötve. Ilyen szervezet akár diszponálhatna bizonyos tartalék-kapacitások felett. Pl. az épített lakópark-lakások egy kisebb (15-20 % körüli) hányadára lakás-bérbeadási opciós joga lenne pár évig. Amelyeket indokolt esetben ő adna ki- megelőzendő az árak erős emelkedését.

Melléklet

Az ausztrál magán bérlakás rendszer sajátos elemei:

• -  magas lakásár (500-600-700 ezer dolláros 2 szobás lakások, amelyek egy második vonalbeli USA városban csupán 100-150-200 ezer dollárosak lennének),
• - a jelzálogkölcsön kamata levonható az adóból, ami miatt fenntarthatók a magas (kb. 100-200%-ban túlárazott ) lakásárak. Emellett fajlagosan magas az adás-vételi forgalom, gyorsan pörgő az ingatlanpiac.
• - Az agglomerációk túl nagy térbeli kiterjedése (100*100 km) miatt a munkába járó bérlők jelentős hányada a város belső területeit előnyben részesíti- itt van a kiadó lakások nagy hányada.
• - átlátható gazdaság, viszonylag korrupció mentes társadalom, ahol a bérbeadó nem sajnálja a 4-6% ügynöki díjat a bérlővel való kapcsolattartás miatt, és ez a 4-6% a magas bérleti díjak mellett fontos bevétel az ingatlanügynöknek is.

Az árnyoldalakhoz tartozik, hogy

• - Hiányzik az kilépés lehetősége a bérlők széles rétegei számára.  Vannak ugyan 10-15 ezer dollár értékű első lakásvásárlást segítő kormányprogramok, de ez az 500-800 ezer dolláros lakásárak mellett nagyjából az ügyvédi díjat fedezi csak.
• -  a belvárosi 1-2 szobás béringatlanokra akár 40-50 bérlő is jelentkezik, emiatt a bérbeadók fel tudják srófolni a bérleti díjat.
• - A nyomott bérek és ösztöndíjak mellett előfordul, hogy 2 szobás lakásokban 10-12 diák vagy éttermi dolgozó lakik- bérlőként.

Meg kell jegyezni, hogy a bérlők lakásbérlési múltját ellenőrzik, bár közel hasonló szerepet kap a gyakorlatban egy jó önéletrajz és 2 referencia. Főleg ha a bérlő felajánlja az első 3-6 hónap bérlés egyben kifizetését. A múlt ellenőrzése csak az egyik oldalon működik. Nincsen olyan rendszer náluk, amely a bérbeadók vagy netán a property managerek múltjáról gyűjtene és szolgáltatna információt (mert ugye ők is tudnak kárt okozni a partnernek).

*Dél Európára ez nem igaz.

**kb 10 ezer egyedülállót feltétlezve