A lakásprivatizáció eredményeképp nálunk csaknem kizárólagos szerepet kap
a tulajdonosok által lakott lakás. A piaci bérlakásoknak az aránya is messze
elmarad a nyugat-európai szinttől.
Küszöbön a lakáshitel-válság.
A lakó-tulajdonos státusz nem megoldás azok számára, akiket az adott időben
nem a stabil (legalább 4-6 éves) egy helyben lakás szándéka vezérel. Egy
ember életpályájának legalább 10-15 százalékát ilyen időszakok teszik ki:
tanulás, pályakezdés, a párválasztás előtti, az elválás utáni periódus. A fejlettebb
(gazdagabb) területekre költözők számára is először a lakás-bérlés lenne a
megoldás, hiszen a kívánatosnak tartott lakás árát nem tudják fedezni a korábbi
lakásuk eladásával. Összességében a piaci (és nem szociális) bérlakásokat
keresők potenciális száma bizonyosan eléri a népesség 8-10 százalékát.
A másik oldalon vannak azok, akik átmenetileg nem használják a lakásukat
(tartós távollét, örökösödési eljárás, egybeköltöző, de a külön tulajdonukat
feladni nem kívánó tulajdonosok stb.). Ezek jelentős hányada hajlandó felkínálni
a lakását kiadni. A magánlakás-bérlés alacsony hazai számában szerepet játszik
a bérbeadók által elvárt magas lakbérszint, ami részben a magas lakásárakra,
részben a magas kamatokra vezethető vissza. A potenciális bérbeadók egy
részét a kedvezőtlen adózási feltételek, másokat a 18 év után még mindig
bizonytalannak tekinthető szabályozás riaszthatja el. A potenciális bérbevevők
egy részét visszatarthatja az ésszerűtlenül erős tulajdonszerzési vágy (a
többségivé vált minta) is.
A lehetséges bérlők és bérbeadók száma tehát tekintélyes, a kiadott lakásoké
mégis alacsony. A KSH adatai szerint csupán 130 ezer magánlakást bérelnek (a
teljes állomány 3-3,5 százalékát).
A magánlakás-kiadás 1948-ban felszámolt intézménye nem épült újjá
megfelelőképpen 1990 után. Ellentétben a lakástulajdonnal, vagy az arra ráépülő
hitelezéssel. A bérbeadót nem védi kellően a rosszhiszemű bérlővel szemben
a törvény szigora és gyakorlata. A lakástörvény és az egyéb jogszabályok nem
szabályozzák elég részletesen a lakásbérleti viszonyt, így az nem biztosít kellő
védelmet sem a bérlőnek, sem a tulajdonosnak. A bérlő által letett kauciónak
például nincs – a felek számára megnyugtatóan – elfogadott, a viták mérséklése
végett akár pártatlan külső felet is bekapcsoló intézményrendszere. Arról már ne
is beszéljünk, milyen nehéz kitenni a lakásból a nem fizető bérlőt.
A lakások bérbeadásból származó bevételek adóztatásánál nem érvényesül az
adóztatásnak talán legfontosabb alapelve: csak addig nyírjuk a birkát, hogy még
életben maradjon. A bérbeadást 16 százalékos adó terheli, s még egészségügyi
hozzájárulást is kell fizetni bizonyos (évi 1 millió Ft feletti) nagyságrend felett.
Ez utóbbi kivált különös logikára vall, hiszen a lakás mint olyan „nem szorul rá”
az egészségügyi rendszer szolgáltatásaira.
A bérbeadók számára olyan rendszer lenne vonzó, amelyben az adókulcs
alacsonyabb és a bevételekből levonható 3-4 tétel – a hasznos alapterület alapján
elszámolt amortizáció, a felújítási alapba befizetett összeg stb.
Fontolóra lehetne venni, hogy a lakást bérlő dolgozó munkaadója költségként
számolhassa el a kifizetett lakbér egy részét. Nem az egészet, mert az a
költségvetésnek túl nagy kiesést jelentene. A kisebb havonkénti hozzájárulás az
összeghez képest túl sok adminisztrációt igényelne, ezért olyan konstrukcióra
lenne szükség, amelyben a munkaadónak évente csak 2-4 tételt kellene
elszámolnia. Mondjuk évente 2 vagy 3 havi egy összegben kifizetett lakbért
finanszírozhatna teljes egészben a munkaadó a költségei terhére, bizonyos
értékhatárig.
Megfontolható, hogy csak a fiatalabb korosztályok részére hirdessék meg
a bérlés adókedvezményeit. Ez esetben a törvényalkotók korrigálnák azt az
egyenlőtlenséget, ami az idősebb és a fiatalabb korosztályok között a lakáshoz
jutást segítő állami támogatások tekintetében fennáll. A mai fiatalok ugyanis
nem vehettek 1990 előtt lakást 3 százalékos kamatozású (forint) hitelből, s nem
vehették meg a ’90-es években névleges áron az általuk (olcsón) bérelt állami
lakás. A magánlakásokat bérlő fiatalok esetében rászorultságról is lehet beszélni,
hiszen aki ma lakást bérel 30-35 évesen, az zömében azért teszi, mert otthonról
nem tudták (tudják) támogatni önálló lakás megszerzésében.
A megfelelő változtatások után a kiadott magánlakások száma néhány év alatt a
többszörösére növekedhetne, és jól szervezett bérlakás-piac alakulhatna ki. Ez
nem csupán 150-300 ezer fő lakhatását biztosítaná (olyan otthonokban, amelyek
egyébként üresen állnának), hanem a ma innen származó állami bevételnél
valószínűleg többet hozna az állam konyhájára. Ez még akár az építőipari
kereslet fellendítését is segíthetné – amennyiben a lakbérek alacsonyabb
adókulcsának a feltétele lenne az adott lakóház felújítási alapjába történő
(bizonyos minimális összeget elérő) befizetés.
Ezzel persze az alacsony jövedelmű rétegek lakhatási gondjai nem
lennének megoldva. A szociális bérlakások rendszerét ettől függetlenül ki
kellene dolgozni. De még gyors döntés esetén is évekbe telik, amíg az első
szociális bérlakásokba beköltözhetnek az arra rászorultak. Ezzel szemben a
magánbérlakások piacán néhány jól megválasztott szabályozó elfogadása esetén
akár több tízezer üresen álló lakásba is bérlő kerülhetne néhány hónap alatt.
Giday András
(a cikk korábbi változata megjelent a Népszabadságban 2009. tavaszán)
Ajánlott bejegyzések:
A bejegyzés trackback címe:
Kommentek:
A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.